“城中村改造”，是最后一次的暴富机会？

国常会发话！超大特大城市推进“城中村改造”，

房地产这是要“起舞”了吗？

是不是要开启，新一轮的印钞机吗？

(资料图)

大家好，我是堂主。

7月21，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

里面提到，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛长沙、哈尔滨。

今年以来，舆论的焦点也发生了转变，从房地产要不要救，到房地产怎么救，

从降房贷利率，到金融16条延期到2024年年底，

然而，这些多是比较抽象的文件指导。

而这一次的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，无疑是指明了具体方向。

救的对象是什么？

答案是19个超大特大城市。

具体怎么救？

——“城中村改造”项目。

之前我做了深圳城中村“统租房改造”的两期视频，第一期讲的是城中村改造是深圳下定决心去做的长期政策，有人说我瞎说，第二期讲的是张核子早就盯上了房租租赁市场，有人信誓旦旦说“白芒村”项目已经被叫停了

这一次国常会的文件，无疑是实锤了。

那么，为什么要盯着“城中村改造”？

第一，市场前景巨大。

“城中村改造”是属于“城市更新”的项目，这个项目早些年就已经提出来了。

根据民生宏观周君芝团队报道，“城中村改造”的政策，能追溯到2020年。

2020年，“十四五规划”首次提出“城市更新行动”。

而在今年，广州、上海等多个城市相继发布了相关文件。

其中，广州在2月份的高质量发展大会上，住建局表示，今年计划推进127个城中村改造，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

上海则在民生工程推进会上，计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平。

当时民生宏观统计，目前已有11个城市公布十四规划期间投资规模4.4万亿。

预计2023-2025年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。

而与城中村改造相关的规划设计、装修、家电等附加行业的市场前景，

在每年近万亿的投资规模下，预计能带动这些附加行业的发展，还能增加就业岗位，带动收入。

第二、发挥货币价值。

其实就是涉及到城中村改造的资金来源。

很多人以为的城中村改造，就相当于是再次把印钞机拿出来。

其实不然，今年放出去的水已经很多了。

根据中国人民银行7月11日发布的上半年金融数据，6月末，广义货币(M2)余额287.3万亿元，同比增长11.3%。

放了这么多水，可都觉得手里没钱，很可能是钱都在金融系统里打转，流不出来。

大家信心不足，消费不及预期，企业扩大经营的愿望不高。

而这次城中村改造，有望发挥在系统里打转的天量货币价值。

城中村一般在城市核心地段，尤其是这次的19个特大超大城市，其城中村的资产价值，潜力更加巨大。

而在这次文件中，并未提出是政策性资金支持，这样就给了其他渠道参加的可能性。

从这个角度看，也是为了把之前放出去的天量货币，将一部分引入到这个项目里来，去发挥真正价值。

另外，看到网上有人说，这就是之前的旧改、棚户区改造，其实真不一样。

首先，资金来源不同，正如上面说到的，这次尚未提及是政策性资金支持，而2015、2016年那波的棚户区改造，则是政策性资金来推动的。

目的也不一样，上一次是为了“涨价去库存”，这次更多是突出公益性、保障性，完善大城市的公共服务。

既然是公益性，所以“城中村”改造，大概会是国企带头主导。

深圳统租房事件，恰恰验证了这一点。

此外，适用范围也不一样。

之前的拆迁、棚户区改造，都是全国大范围的推动下进行的，而此次是仅限于19个特大超大城市。

如今选择的都是超一线，或者一线城市，是有一定道理的。

因为这些地方人口数量大，需求旺盛，经济能力也更好，大城市本来就有吸纳周边人口的属性。

其收入，消费，税收，这三个东西本来就是环环相扣，通过城中村改造，带动资金的流动性，从而提振经济。

当然了，其他城市会不会东施效颦？这个就很难说了。

如果真是这样，会利好恒大。恒大旧改项目多，尤其是在土地储备上，恒大在三四线土地最多。

有一组数据统计，很出乎大家意料。

国泰君安数据显示，2020年以前，三线城市房价涨幅，大幅高于一线城市

也就是说，以前一线城市搞房地产，三线城市也在搞，一线城市房价上涨，三线城市也在涨，而且涨幅要远远高于一线。

一线城市有人口流入、完整产业作为底层支撑，可三线城市并不具备这样的条件，可见三线城市的楼市泡沫有多大。

从这次可以看出，未来地产政策端的走向，会是大分化时代。

其实这也和我之前说过的未来城市发展趋势一样：城市之间的分化会越来越明显，旱的旱死，涝的涝死，这道理放在房地产身上也是一样的。

有些问题，放在大城市没有多大问题，但要是放在小地方，就成了大问题。

大城市搞房地产，底层逻辑在于人口的支撑，而人口又是随着产业流动的，大城市就业机会多，人口流入自然多，房地产就有了可能，

说白了，这次其实就是想用龙头城市带领走出当前困局，超大特大城市引领，先走一波，其他跟进，合理有序，量价齐升。

另外，还有一种说法，大概率这是城中村村民暴富的最后一次机会了。

说实话，这说法还有待商榷。以前是什么情况？地方土地财政收入高，现在呢？一个个两手一掏，兜里没钱，都在哭着喊穷。堂主的同学是广州的公务员，绩效奖金已经很久没发了。

还想拿到巨额赔偿，其实是不大现实的。

有些地方，早就不给你现金了，要么给你房票，要么给你限定款项，只能购买指定房子。

堂主了解到的，广州黄埔的城中村拆迁，眼看着黄埔拆着拆着，却拆出了烂尾，签名后拿到的钱，只能困在银行，只因拆迁款买不了新房，现在只好找附近村，租房住，等着买回回迁房。

再退一步来讲，真给现金了，万一你拿到现金不买房、不消费，这咋搞？

那么对我们个人有什么影响？其实嘛，也没啥影响，该租房的还得要租房。

只是对于那些，现在还住在城中村的打工人来说，有可能面临租金上涨的压力。

某种角度而言，城中村改造，相当于把水桶最短板给拆了，在补上新的水桶板之前，有可能是会引发水桶里的水，在短时间内快速流出。

如果说这是改善民生的保障工程，那么这点也要考虑进去的，而不仅仅是打包成金融产品，集体入市。

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